Vorlage - A 10/270/2010  

Tatbestand:

Mit Datum vom 14.04.2010 stellt die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen folgenden Antrag zur Beratung und Beschlussfassung:

 

Der Rat der Stadt Erkelenz beschließt, dass bei allen Grundstücksverkäufen der Stadt Erkelenz oder von Gesellschaften der Stadt Erkelenz, insbesondere der GEE, die Käufer auf Risiken durch Bergschäden, Altlasten oder ähnliches hingewiesen werden. Die Bedenken öffentlicher sowie privater Träger diesbezüglich sind dem Käufer gegen Unterschrift auszuhändigen.

 

Als Begründung wird angeführt, dass im Bereich der Stadt Erkelenz Schäden an der Bausubstanz insbesondere auf Grund bergbaubedingter Tätigkeiten nicht auszuschließen sind. Die nachgewiesene Kenntnisnahme der zukünftigen Bauherren diene der Vermeidung schwerwiegender Folgeschäden.

 

Als Negativbeispiel wird die Stadt Korschenbroich aufgeführt, die die Risiken der bergbaubedingten Grundwasserschwankungen nicht ausdrücklich an Bauherrn weitergegeben hat. Die entstandenen Schäden und der Ärger der Hauseigentümer hätten zu einem starken Imageverlust der Stadt Korschenbroich geführt. Das seitens der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen gewünschte Informationsverfahren wirke dem entgegen, schaffe Vertrauen und allseits gewünschte Transparenz für zukünftige Bauherren in der Stadt Erkelenz. Der Stadt selber würden durch die geforderte Verfahrensweise keine Kosten entstehen, da die beantragte Käuferinformation Schadensersatzforderungen an die Stadt Erkelenz bei Bergschäden ausschließt. Dem Verkäufer (Stadt Erkelenz/GEE) stehe es in den Verträgen frei, auf alle Risiken aufmerksam zu machen, und somit würden auch keine rechtlichen Bedenken gegen ein solches Hinweisverfahren bestehen.

 

Bei dem Antrag und der Begründung werden 2 unterschiedliche Rechtsbereiche miteinander kombiniert, die an sich losgelöst nebeneinander stehen. Im öffentlichen (Bau-) Rechtsbereich ist geregelt, wie, und unter welchen Voraussetzungen Grundstücke bebaut werden dürfen. Privates Recht regelt u. A. den Verkauf von Grundstücken.

 

§ 16 der BauO NRW regelt generell, dass Baugrundstücke für bauliche Anlagen entsprechend geeignet sein müssen. Hierunter wird der Schutz gegen schädliche Einflüsse wie Wasser, Feuchtigkeit, pflanzliche oder tierische Schädlinge sowie andere chemische, physikalische oder biologische Einflüsse verstanden. Bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen müssen so angeordnet, beschaffen und gebrauchstauglich sein, dass Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen.

 

Um hier die entsprechenden Grundlagen zu schaffen, werden im Regelfall bei der Aufstellung von Bauleitplänen grundsätzlich die zuständigen Behörden und Stellen beteiligt. Hinsichtlich der im Antrag angesprochenen Bergschadensproblematik wird u. a. die RWE Power AG beteiligt. Alle Änderungen des Flächennutzungsplanes, Aufstellungen bzw. Änderungen von Bebauungsplänen, Aufstellungen von Vorhaben- und Erschließungsplänen sowie Satzungen gemäß § 34 BauGB werden für definierte Bereiche u. a. der RWE Power AG in der Beteiligungsphase zur vorsorglichen Beurteilung nach Bergschadensgesichtspunkten mitgeteilt. Relevante Stellungnahmen zu Grundwasserabsenkungen und ggf. bergbauliche Einwirkungen werden als Hinweise in Bebauungsplänen aufgenommen. Beispielsweise wird darauf hingewiesen, wenn das Plangebiet unmittelbar an einer geologischen Verwerfungszone liegt und aufgrund der Sümpfungsauswirkungen des Braunkohlenbergbaus Bodenbewegungen nicht auszuschließen sind.

 

Darüber hinaus werden in entsprechenden Bebauungsplänen Hinweise zur Grundwassersituation gegeben (z. B. Bebauungsplan Nr. 0600.3, „In der Hütte“, Erkelenz-Hetzerath, Textliche Festsetzungen, III. Hinweise, Grundwasser, „Das Plangebiet liegt im Bereich der durch den Braunkohlenbergbau bedingten Grundwasserbeeinflussung“).

Konkrete Informationen über die Grundwasserverhältnisse gibt zum Beispiel der Erftverband, Kreis Heinsberg oder RWE Power.

 

Jeder Bauherr oder beauftragte Architekt hat die Möglichkeit – und es gehört zu seiner Sorgfaltspflicht – sich bezogen auf ein konkretes Einzelfallvorhaben über die Gegebenheiten zu informieren und den unbeeinflussten Grundwasserstand zu berücksichtigen, um ein Schadensrisiko zu vermeiden.

 

Durch die Beteiligung der zuständigen Behörden und Stellen sowie der RWE Power AG wird in den Planverfahren sichergestellt, dass Bergschadensgesichtspunkte mit einfließen.

 

Ferner unterrichtet das Bauordnungsamt die Abteilung Bergschäden - Markscheiderei der RWE Power AG über Bauvorhaben, die im Bereich definierter tektonischer Verwerfungszonen oder Auebereiche geplant sind gemäß § 110 Abs. 6 BBergG zur vorsorglichen Prüfung aus Bergschadensgesichtspunkten. Das Ergebnis der Überprüfung wird dem Bauherren schriftlich mitgeteilt, sofern aus Bergschadenssicht irgendwelche Bedenken bestehen bzw. besondere Maßnahmen zu berücksichtigen sind oder allgemeine Hinweise zur Gründungsplanung zweckdienlich sind.

Sollten vorsorglich z. B. im Bereich tektonischer Verwerfungen zusätzliche bauliche Sicherungen notwendig sein, werden diese von RWE Power geprüft und die Mehrkosten erstattet.

 

Neubaugebiete mit bergbaulichen Einwirkungen, die eine Kennzeichnung nach  § 9 Abs. 5 BauGB erfordern (besondere bauliche Vorkehrungen gegen Naturgewalten, Bergbauflächen oder belastete Böden), gibt es in Erkelenz nicht und sind auch in Zukunft nicht zu erwarten.

 

Im Rahmen der Grundsatzentscheidungen zur Gewinnung von Braunkohle im Tagebau Garzweiler II (Braunkohlenplan Garzweiler II sowie darauf aufbauende Entscheidungen des Rahmenbetriebsplans und der wasserrechtlichen Erlaubnis) wurde festgelegt, dass zur Reduzierung der Folgen der Sümpfungsmaßnahmen wasserwirtschaftliche Gegenmaßnahmen zu ergreifen sind und nach Beendigung des Tagebaus die ursprünglichen Grundwasserstände wieder herzustellen sind (Vgl. Bezirksregierung Köln (Hrsg.): Braunkohlenplan Garzweiler II, Köln 1995, S. 131 ff.).

 

Das bedeutet, dass erst mit dem Ende des Braunkohlenbergbaus – nach heutigem Planungsstand ca. 2045 - ein genereller allmählicher Grundwasserwiederanstieg einsetzen wird. Durch die geplante Füllung der Restseen mit Wasser aus dem Rhein (Restsee Garzweiler II, Restsee Hambach) bzw. aus der Rur (Restsee Inden) wird prognostiziert, dass zu Beginn des nächsten Jahrhunderts der Grundwasseranstieg im Wesentlichen beendet sein wird.

 

In weiten Teilen des Rheinischen Braunkohlenreviers werden dann wieder ursprüngliche (vorbergbauliche) Grundwasserverhältnisse anzutreffen sein.

In Teilen des Kreises Neuss, insbesondere in der Stadt Korschenbroich, kommt es durch hohe Grundwasserstände zu Kellervernässungen und Beeinträchtigungen der vorhandenen Bebauung.

 

Ursache für die dort zur Zeit eintretenden Schäden sind die naturräumlich bedingt hohen Grundwasserstände wegen der hier verbreiteten Auebereiche mit oberflächennahen Grundwasserständen. Für die mittel- bis langfristigen Beeinträchtigungen wird die Ursache in der Kombination aus naturräumlich bedingten hohen Grundwasserständen und dem Rückgang des Sümpfungseinflusses der Braunkohlegewinnung gesehen. In jedem Fall liegt die Ursache der Schäden aber in einer den örtlichen Gegebenheiten nicht angepassten Bebauung. In den letzten Jahrzehnten sind in den vorgenannten Bereichen Neubaugebiete entstanden, die in den meisten Fällen die natürlichen Grundwasserverhältnisse bei der Planung und Bauausführung nicht berücksichtigt haben.

 

Im Vergleich zur Stadt Korschenbroich sind im Stadtgebiet Erkelenz die naturräumlichen Gegebenheiten unterschiedlich. Die Erkelenzer Lößplatte prägt größtenteils die Gemarkung der Stadt Erkelenz. Es ist eine flachwellige bis ebene Hauptterrassenfläche mit natürlich hohen Grundwasserflurabständen.

 

Beispielsweise betrug der Grundwasserflurabstand im Jahr 1988 an der Erkelenzer Lambertuskirche rund 25 Meter; im Jahr 2008 waren es 29 Meter durch den Sümpfungseinfluss (Quelle: Kreis Heinsberg, Erftverband). Das Problem der Kellervernässung durch hohe Grundwasserstände wie in der Stadt Korschenbroich stellt sich hier deshalb nicht.

 

Selbst im Naturraum Schwalmebene mit einem geringen Flächenanteil im Nord-Westen des Stadtgebietes mit flachwannigen, feuchten Ursprungsmulden gab es im Jahr 1988 in der Ortslage Schwanenberg einen Grundwasserflurabstand von 7 Metern; im Jahr 2008 von 8 Metern (Quelle: Kreis Heinsberg, Erftverband).

 

Durch die beschriebenen Maßnahmen ist sichergestellt, dass Bauherren und Architekten frühzeitig über mögliche Sümpfungseinflüsse und bergbauliche Einwirkungen informiert werden.

 

Neubaugebiete mit Altlasten o. a. Altlastenverdachtsflächen liegen im Stadtgebiet Erkelenz ebenfalls nicht vor.

 

Der Verkauf von Grundstücke ist ein privates Rechtsgeschäft. Entsprechende Beurkundungsvorschriften regeln den Inhalt der Notarverträge. Der Notar bestätigt mit seiner Unterschrift das Zustandekommen eines ordnungsgemäßen Rechtsgeschäftes. Der Verkauf eines Grundstückes „im gegenwärtigen Zustand“, also „gekauft wie gesehen“ ist als Grundsatz in jedem Grundstückskaufvertrag enthalten. Nach Rücksprache mit mehreren Notaren und dem Gemeindeversicherungsverband (GVV) werden erhebliche rechtliche Bedenken gesehen, diese grundsätzliche Regelung mit Hinweisen o.ä. zu ergänzen oder gar auszuhebeln. Der Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zielt auf einen Haftungsausschluss des jeweiligen Käufers. Dies ist aber faktisch unmöglich zu bewerkstelligen, da die Liste der unter Umständen möglichen Beeinträchtigungen eines Grundstückes oder dessen geplanter Bebauung nicht nur die im Antrag angedeuteten Bereiche umschließt, sondern allumfassend (bis zu den Fragen von schwierigen Bodenverhältnissen bei Gründungen, Erdbebensicherheit, Kampfmittel, Bodendenkmäler und die Versorgung mit Medien etc. (auch diese Auflistung ist längst nicht abschließend!) ist.

 

Darüber hinaus bestimmt im Regelfall der Käufer den Notar, vor dem das Grundstücksgeschäft abgewickelt werden soll, und der dann auch den entsprechenden Vertragsentwurf fertigt. Standardisierte Verträge seitens der Stadt oder der GEE gibt es nicht, sondern sind abhängig vom jeweiligen Notar.

 

Nach Ansicht des GVV wird eine Ausdehnung der Verträge auf nicht in den Beurkundungsvorschriften vorgeschriebene Hinweise eine Haftbarmachung des Verkäufers auslösen, wenn der jeweilige Käufer bei auftretenden Problemen auf die Vollständigkeit der Hinweise  vertraut.

 

Es besteht die grundsätzliche Pflicht des Käufers, sich vor dem Abschluss eines privaten  Kaufvertrages über den Kaufgegenstand zu informieren. Die bereits beschriebenen Informationsmöglichkeiten stehen jedem potenziellen Käufer von Grundstücken in Erkelenz bereits zur Verfügung.

 

Vor diesem Hintergrund kann aus Sicht der Verwaltung der Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen nur abgelehnt werden.

 

Darüber hinaus wäre für die Kaufverträge der GEE nicht der Rat der Stadt Erkelenz, sondern nach § 7 (3) des gültigen Gesellschaftervertrages eine Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung erforderlich.

 

Beschlussentwurf (in eigener Zuständigkeit):

„Der Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen wird abgelehnt.“

 

Anlage: